O que é um FII?

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

 

As principais vantagens de um FII em relação ao investimento direto em ativos imobiliários são: (i) o menor valor do investimento em comparação a investimentos diretos em imóveis, (ii) benefício fiscal aos cotistas e custo de administração relativamente menor, (iii) liquidez superior versus a posse de um ativo imobiliário e (iv) ausência da preocupação de relacionamento com inquilino, manutenção do imóvel, locação, cobrança, entre outros.

 

As principais diferenças entre as duas maneiras de se investir em imóveis encontram-se abaixo:

Imóveis FII
Liquidez A venda de um imóvel pode ser complexa por envolver muitas variáveis, tornando-o um ativo de mais difícil liquidez. As cotas são negociadas em mercado de bolsa ou balcão.
Fracionamento do Investimento A aquisição fracionada de um imóvel envolve a mesma documentação da aquisição de um imóvel por completo, com o agravante de se obter informações de cada um dos indivíduos envolvidos na transação. O investidor em cotas de FII pode vir a adquirir participação fracionada em diversos empreendimentos imobiliários.
Simplicidade Na negociação convencional de um imóvel existe uma extensa documentação a ser providenciada, burocracia e pagamentos de altas taxas. Através de uma conta home broker, com a qual o investidor pode acessar o mercado de capitais por meio de um acesso de uma instituição financeira, lhe é permitido negociar cotas no mercado de forma direta.
Vantagem Fiscal Sobre aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta há incidência de imposto de renda. Não há incidência de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos pelo fundo para pessoas físicas, desde que atendidas exigências legais¹.
Custos de entrada e saída Os custos envolvidos em uma alienação de um imóvel são altos, podendo atingir a faixa de 2% a 6%, do valor do imóvel. Ao comprar e vender cotas no mercado, o investidor paga pelo serviço de corretagem da transação, que pode oscilar de R$ 0 a R$ 15 por lote adquirido de cotas.
Gestão O proprietário de um imóvel para locação, em geral, não possui tempo e/ou especialização para observar o comportamento do setor, não sendo muitas vezes capaz de identificar formas de maximizar seus ganhos. O FII, em regra, possui recursos para contratar profissionais especializados no setor imobiliário.
Risco A propriedade de um imóvel expõe o proprietário ao risco de vacância e à inadimplência de alguns poucos inquilinos específicos. O FII, dependendo do portfólio de ativos, pode vir a investir em grandes empreendimentos com diversificação de inquilinos ou com monousuários de baixo risco de crédito.
Imóveis O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente ao montante que tem disponível. O FII pode ter acesso a um volume grande de empreendimentos de primeira linha, o que pode vir a maximizar os seus ganhos.